回答一

這種方法有點想當然，本身并不能預防原房主“一房二賣”，只會在出現糾紛時把事情搞得更復雜。而且二手房買賣需要簽訂《存量房屋買賣合同》，這種方法在操作的時候很可能涉及所謂“陰陽合同”、“陰陽條款”，非常容易出問題。

發生“一房二賣”時，一般情況下，誰先辦理過戶手續拿到房產證，房子就是誰的，公證委托和《房屋他項權利證》都不足以對抗不動產權屬證書。設計這種方法的人可能認為尚處于抵押的房屋無法辦理過戶手續，在一些城市也的確如此，但并非絕對。房主在未通知的情況下把房屋轉讓給其他人后，雖然根據《擔保法》司法解釋，抵押權仍然存在，可購房者也無法取得房屋所有權。屆時房主可能構成根本性違約，需要返還全部購房款，甚至加上違約金，但考慮到通貨膨脹因素，以及把錢花光無錢可賠的現實可能，對購房者并沒有足夠的保障。

回答二：

根據物權法的相關規定，房產的產權以房屋登記簿上的登記為準。嚴格意義上說，房產證上的都不能認定產權人，也就是說，將來發生爭議，無論是法院還是公證處都要查詢房屋登記簿。這里所謂的房屋登記簿是房管部門的檔案。故此，本人認為，即使公證了，也是證明有這樣的行為，將來發生爭議，通過救濟途徑（法院）審理后，房產應當認定為房屋登記簿上的登記人所有，最多無非是把全款退給你，因為你未辦理房屋過戶登機手續。

回答三:

最大的風險是原產權人與他人發生債務糾紛，房子被法院查封了，你的權益也僅僅是在他項權證書中記載的部分能夠受到法律保護，這幾年之間如果房子價格上漲，房子的增值部分權益將由債權人取得。

(*公正委托是可以撤銷的，房產證是可以掛失的，你想要跟業主走全款公正的路。等滿五年再過戶，業主其實是隨時都能反悔的，不靠譜啊)